Repoussé et redouté, le ravalement est la bête noire des copropriétaires.
Plusieurs années sont parfois nécessaires pour le faire accepter de tous. C’est
vrai qu’une fois votés, ces travaux doublent ou triplent les charges de
l’immeuble pendant quelques années.
Selon l’état de dégradation des murs extérieurs, de la taille de l’immeuble,
et du nombre d’appartements, la facture oscille entre 2 500 et
10 000 euros par copropriétaire. Cette dépense n’est pas neutre et doit être
prévue dans votre budget.
Nécessaire, ce « grand nettoyage » participe à la préservation d’un édifice
et le valorise. Cette opération se déroule tous les 15 à 30 ans.
Quelle périodicité ?
C’est une fausse idée de penser qu’un ravalement est obligatoire tous les dix
ans! Cette décision relève du libre choix de la copropriété. En général, une
telle intervention se réalise tous les 15 à 30 ans.
Parfois, le ravalement est fortement encouragé par certaines mairies ou
communauté de communes. Cela peut être le cas pour un immeuble situé dans un
quartier protégé, un secteur historique ou dans une zone d’Opération programmée
d’amélioration de l’habitat (OPAH).
A savoir : une politique municipale de réhabilitation à l’échelle d’un
quartier vise à terme à le revitaliser, à améliorer sa réputation et valoriser
son image.
Même si l’immeuble ne se situe pas dans un des secteurs évoqués précédemment,
les services de la mairie peuvent adresser un courrier au syndic de l’immeuble
afin de signaler l’état de décrépitude de la façade et demander à la copropriété
de se saisir du problème.
Comment financer ?
Débourser 2 500 à 10 000 euros pour un ravalement oblige certains
copropriétaires à recourir au crédit pour payer la note.
• Chacun peut dénicher en « solo » un financement sur mesure à un taux
négocié auprès de sa banque. Un prêt personnel, épargne logement ou patronal (1
% logement) fait l’affaire. L’éco-PTZ est aussi une option possible notamment
pour une
isolation
thermique de la façade.
• Une solution collective de financement est aussi envisageable. Le syndic
peut proposer un prêt spécial pour ces travaux et accessible à tous les
copropriétaires. Cette option est facultative.
Pour des montants importants, certains prêteurs spécialisés (comme le Crédit
Foncier) proposent des conditions intéressantes : des taux entre 4 % et 5 %,
sans garantie hypothécaire, avec des assurances décès bon marché et parfois pas
de pénalités financières en cas de remboursement anticipé. En général la durée
du crédit va de 5 à 7 ans.
A savoir : Il n’existe pas de solidarité financière entre les
copropriétaires emprunteurs, autrement dit celui qui ne paie pas ne met pas en
péril les autres, ni la copropriété.
N’oubliez pas de profiter des éventuelles aides municipales pour ce type de
travaux ! Le syndic doit être au courant.
Comment programmer ces gros travaux ?
Le ravalement constitue une date importante dans la vie d’un immeuble. Pour
passer cette étape avec succès, mieux vaut maîtriser les trois phases : la
préparation et la réalisation du chantier et la livraison des travaux.
Explications.
* Avant le chantier
Avant de demander de façon anarchique des devis, le conseil syndical, avec
l’aval de l’assemblée générale, doit commencer par missionner un professionnel
indépendant (architecte, ingénieur, ou bureau d’études) pour réaliser un
diagnostic.
Outre le type de traitement à engager sur la façade, sa mission va consister
à vérifier l’étanchéité du bâtiment, à envisager s’il y a besoin de procéder à
la réfection des gouttières, au scellement des gardes corps ou à la restauration
des corniches.
Le ravalement ne se borne pas à une opération esthétique du bâtiment, il
participe à l’entretien et à la sécurisation du bâti.
Une fois l’audit détaillé réalisé, le technicien liste les travaux à réaliser
et hiérarchise les degrés d’urgence. Il soumet ses conclusions à la copropriété
qui statuera en assemblée générale (AG). Son travail est payé forfaitairement et
varie de 3 000 à 6 000 euros selon la technicité du bâtiment.
Dans le cadre de simples travaux d’entretien de façade, le vote d’un
ravalement s’effectue à la majorité « simple ». Elle requiert la majorité des
voix des personnes présentes ou représentées en assemblée générale.
En revanche, en cas de travaux lourds comme l’étanchéité, la majorité «
absolue » est nécessaire. Elle doit comptabiliser au moins la moitié de la
totalité des voix de l’ensemble des copropriétaires plus une.
Lors du vote, les copropriétaires précisent la période de réalisation du
chantier, fixent la date et le nombre d’appels de fonds.
A savoir : Contrairement aux frais d’ascenseurs, le ravalement
concerne tous les copropriétaires, même ceux qui disposent d’un appartement sur
cour. La quote-part de chacun est calculée sur la base des tantièmes.
Près de deux ans de préparation sont nécessaires pour engager ces « grands
travaux ». Si tous les copropriétaires sont d’accord, il faut en discuter et
décider pendant au moins deux assemblées générales annuelles consécutives.
* Pendant le chantier
Après avoir voté le principe du ravalement, l’AG peut décider de mandater un
professionnel, (éventuellement celui qu’il a missionné pour le diagnostic), pour
endosser le rôle de maître d’œuvre pendant les travaux.
A lui de constituer le cahier des charges, de lancer les appels d’offre, de
réceptionner les 4 ou 5 devis demandés et de les juger. Mais c’est toujours à
l’AG de voter et décider. Cette intervention extérieure est facturée entre 7 et
9 % du montant des travaux.
Le chantier peut durer deux à trois mois pour un petit immeuble et jusqu’à
deux ans pour des grandes résidences des années 70 avec plusieurs bâtiments.
Une chose est sûre pour éviter toute surprise: le contrôle du maître d’œuvre
doit être régulier. En cours de chantier, il s’assure du bon déroulement des
travaux. Il s’informe aussi des imprévus ou difficultés et tente de trouver des
solutions alternatives. A lui aussi de contrôler la bonne exécution du
devis.
* Après le chantier
Une fois les échafaudages démontés et les pots de peinture remisés, mieux
vaut être vigilant sur la façon dont va évoluer et « vieillir » la façade.
Pendant deux ans, les éventuels désordres de peinture sont couverts. La
copropriété est aussi protégée en cas de sinistres éventuels dans le cadre de la
garantie dommage ouvrage et cela pendant une durée de dix ans.
Toutefois cette garantie fonctionne à condition toutefois d’avoir souscrit
cette couverture avant le début des travaux.
